去年年初爆发的疫情让各行各业都受到了影响。一方面，疫情期间很多人为了保持一定的社交距离，选择租住到偏远地区，让Airbnb的短租房业务有了巨大变化。另一方面，居家办公的人们更关注居住环境，自动化组合家具、无接触门禁等诸多科技元素开始改变传统的房地产行业。

其一：用户爱租房胜过爱酒店 Airbnb借势开发偏远地区租赁

去年的疫情以及随后的隔离措施让各行各业都受到了影响。房屋租赁市场虽然遭受到了重创，但却仍能继续存续下去，因为租房成了很多人保持社交距离的必要之举。

根据酒店分析公司STR和短期租赁分析公司AirDNA的一份报告，自去年疫情爆发以来，全球27个市场中房屋租赁业务表现超过了酒店。在去年夏季的休闲旅游恢复过程中，人们更喜欢租用大房子，这使得2020年7月美国房屋租赁市场平均日租金比2019年7月更高，从大约300美元涨到323美元。

尽管如此，全球范围内采取的旅行限制措施还是对各个行业产生了负面影响，度假租赁业务也难独善其身。根据STR和AirDNA的数据，从去年3月中旬到6月底，所有房屋共享平台的入住率下降了近一半，降至33%到36%。相比之下，酒店的平均入住率下降到了17.5%。

短期租赁市场最大的参与者是Airbnb，其在220多个国家拥有700多万套房源。去年春季，Airbnb先是裁员四分之一，随后又放弃了进军运输和娱乐等领域的新业务，专注于提供住宿等核心业务。与此同时，Airbnb的估值从310亿美元的高点跌至180亿美元。

Airbnb联合创始人兼首席执行官布莱恩·切斯基(Brian Chesky)去年在公司准备上市时表示，“人们想旅行，他们只是不想坐飞机，”切斯基说。“他们不想去做生意。他们不想像过去那样呆在大城市里了。他们不想住在拥挤的酒店区。他们确实想走出家门。所以我们认为未来的需求将会非常强劲。事实上，我对这个行业非常乐观。”

生活方式的变化

疫情期间，Airbnb极力宣传房屋隐私以及客人能够自主把控居住环境：比如说Airbnb平台上的房屋拥有配套的厨房，用户不需要光顾餐馆。该公司制定了新的清洁指南，并在去年8月底表示，平台上有超过100万个房源信息均获得了“增强清洁”认证，其中包括针对新指南进行房东培训，详细说明如何清洁以及清洁什么。按照最新的程序，每个房间需要清洁45分钟。一些房源还保证在入住前有72小时的空置时间。

Airbnb表示，其提供的服务与人们想要与亲朋好友结伴前往人口稀少目的地的旅行方式一致。在去年9月份的第一个周末，Airbnb平台业务预订量中的30%是来自偏远地区的房屋，这一数字较往年翻了一番。当然，诸如南卡罗来纳州希尔顿黑德岛和加利福尼亚州棕榈泉等经典度假胜地仍是最受欢迎的。但城市地区房屋的预订量仍在下降。

“我们发现旅行和生活之间有点模糊，”切斯基说。“在疫情发生之前，你一年有50到51周的时间是在某一个地方固定生活，一年有一两次的时间会去度假。现在，疫情正在改变人们工作、旅行和生活的方式。”无疑，远程教育以及远程办公使得整个家庭不再拘泥于自家住房。“人们的生活方式不同了，人们想住在任何地方，”切斯基补充说。

旅行是否真的会变成游牧式的生活还有待观察。但根据AirDNA的数据，去年5月1日以来，游客在某地的平均停留时间增加了58%，超过4天，秋季预订也比往常更强劲。

过度旅游、租金上涨和住房短缺

从巴塞罗那到温哥华，世界各地的不少城市都在遏制Airbnb和其他短期租赁公司。许多人指责这些公司造成了社区空心化，因为很多房地产从业者选择长期租赁房屋，并通过短期租赁赚取差价。

“在Airbnb平台上出租公寓和房子比租给当地人赚得更多，”蒙特利尔麦吉尔大学(McGill University)城市规划学院副教授戴维·瓦赫斯茅斯(David Wachsmuth)说。“在他们平台上发生的事情是，实际的住房共享只是其中一小部分，主要被商业利益所支配。”

一项研究发现，随着城市可租赁房屋数量的增加，房租也会随之上升。有分析发现，当地社区在Airbnb上开设租房业务的成本会导致房屋租赁价格上涨以及房源减少，这可能会超过收益。

“过度旅游的问题由来已久，”波士顿大学酒店管理学院市场营销学助理教授马卡兰·莫迪(Makarand Mody)说。“Airbnb的出现让情况变得更糟。虽然Airbnb只是供应方，但无疑需求增加了很多。”

世界旅行和旅游理事会(World Travel & tourism Council)的数据显示，到2019年，全球中产阶级崛起对旅游业扩张的贡献已连续9年超过全球经济增长速度。许多旅行者通过Airbnb找到了价格实惠的住房，从而可以住在社区，而不是商业中心。

切斯基则认为，既然疫情最终颠覆了过度旅游，那么其也以一种持久方式对旅游业进行了重新分配和洗牌。“这在某种程度上拯救了我们的愿景，”他说。“我一直希望某种因素能够帮助将旅行扩展到尽可能多的社区，而不是将旅游者过度集中在任何一个地方。”

“我的猜测是，世界不会很快恢复到过去的样子，”切斯基补充说。“我不认为旅行会像1月份那样。全世界已经发生如此巨大的变化，而一个受到最严重冲击的行业也不可能和以前一模一样。”

去年夏天，瓦胡岛颁布了一项法律，限制未经许可租赁夏威夷岛上的房屋，并对违规者处以罚款。在欧洲，里斯本和都柏林等城市正在回购租约，或强迫房东开展长期租赁，以确保旅游业复苏时不会再次让城市不堪重负。

监管仍很棘手。Airbnb被指对非法房源视而不见。据报道，洛杉矶曾限制房东短期租赁自有房屋，但平台上仍有很多非法房源。

作为回应，Airbnb刚刚推出了一个新的城市门户网站，称这将使监管方更容易识别不符合当地规定的未注册房源。

在新功能发布之前，该公司与旧金山短期租赁办公室(Office of Short-Term Rentals)分享了这一新工具。“他们对此非常积极，希望这能提高他们筛查非法房源的能力，”洛杉矶市市长发言人说。

或许正是因为这些现象的存在，导致Airbnb并没有失去大量房源。AllrTheRooms Analytics的数据显示，在欧洲的热门城市中，只有罗马和里斯本的房源信息经过了清理，各清掉约2000套房源。在里斯本，去年清理行动过后仍留下1.45万多套房源，与2019年1月的数字持平，但低于2019年7月的峰值。

更多监管层面的影响可能会在未来显现出来，对稳健投资组合构成威胁。“对于Airbnb这样的平台来说，他们不仅担心需求方，也担心供应方，”波士顿大学的莫迪说。他表示，世界各地的旅行限制措施可能会促使房东把公寓转至长期租赁市场，从而缩小平台规模，让潜在投资者感到担忧。“当你靠风险投资过活时，盈利能力不如增长重要，”莫迪补充说。“股东们的耐心将大大减少。”

聚会被叫停

Host Compliance主要追踪美国350个市县短期租赁房屋的法律合规情况。该组织表示，在疫情期间，针对短租房内举办聚会的噪音投诉增加了两倍。

“很多人已经在家里呆了很长一段时间。他们需要发泄，但又不能坐飞机出远门，所以就在离家不远的地方租房办聚会。”Host Compliance创始人兼总经理Ulrik Binzer表示。

而这些短期租赁房屋通常都位于居民区，不仅引发了噪音投诉，也引发了人们对疫情期间举办大型聚会的担忧。

在迈阿密海滩(Miami Beach)，短期租赁房屋去年夏天被关闭；不过在8月份，公寓楼内的租赁房获准重新开放，但有人数限制。当月，洛杉矶市切断了TikTok知名网红因举办聚会所租赁房屋的电源。

去年8月，Airbnb宣布禁止在全球范围内的租赁房屋中举办聚会。该公司表示，平台上73%的房源已经禁止举办大型聚会，但房东通常允许举办小型聚会，最多不能超过16人。

切斯基说，“我们希望尽我们所能来维护这些社区的特性，不让其失控。”

观察人士说，现在要知道禁令是否奏效还为时过早。

“Airbnb这一问题的根本在于执行，”Ulrik Binzer说。“这有点像让狐狸看守鸡舍。”

数字时代的体验

现在的Airbnb不只是出租房屋。通过公司旗下的Airbnb Experiences，Airbnb与墨西哥城一名厨师合作开设了制作当地菜肴的课程，在一名音乐DJ的陪同下开展哈瓦那音乐和文化之旅，还在南非与一名环保人士一起在企鹅群中散步。

疫情期间Airbnb的许多体验业务都是虚拟的。通过Zoom远程视频会议服务，坐在轮椅上的游客可以参观康涅狄格州的动物救助农场，跟随医生走遍布拉格，还可以在纳什维尔听歌曲创作。

在Airbnb裁员之后，很多人都想知道，长期以来被传亏损的体验业务是否也会被搁置。去年1月份，Airbnb Experiences在1000个城市开展了5万次体验活动。疫情期间该部门被迫关闭，后来转型提供一小部分在线服务内容。如今，Airbnb Experiences拥有700个虚拟体验，在去年上半年创造了总额约200万美元的订单。目前Airbnb Experiences在超过70个国家恢复了线下体验业务，但对团队规模有限制。该公司拒绝透露有多少线下体验，以及这些体验业务能挣多少钱。

“如果他们完全放弃，我会感到惊讶，”波士顿大学的莫迪说。“他们不想仅仅成为一家房屋租赁公司。旅行就是要完整体验目的地的生活，他们想在其中发挥作用。”

公司则表示一直在支持Airbnb Experiences业务，甚至放弃了抽成。“保持社交距离给人们的体验带来了沉重打击，”切斯基说。他坚持认为，在线转变是成功的。“在一个没有太多事情可做的世界里，我们认为Airbnb Experiences有一个窗口。”

其二：期待更健康居住环境 房地产业引入更多科技元素

疫情下远程办公成为了常态。既然厨房成了办公室，房屋位置就不那么重要了。既然大家都在家，房屋的有效利用空间就更重要了。证明物有所值的不再是房屋周边配套，而是从客厅到卧室的安心生活。在疫情的影响下，房屋内部也开始融入了更多科技元素。

从租赁公寓到豪华住房，后疫情时代的住房市场上出现了大量新的或有价值的技术，其中有重塑屋内空间的自动化组合家具，也有旨在将邻居聚集在一起的非接触式应用程序。