8月20日,12家开发商的代表在京参加了一场座谈会。
8月23日,有一则新闻在央行和住建部官网出现,里面最重要的一句话是:形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
这就是“三道红线”:
剔除预收款后资产负债率大于70%;
净负债率大于100%;
现金短债比小于1。
以上,如果三中零,绿色档,三中一黄色档,三中二橙色档,三中三,红色档,参考标准为2019年上半年的财报。
如果一家房企是红色档,这意味着有息负债不能在增加。
红色房企都是大家眼中的明星房企:恒大,融创,绿地,绿城,富力,泰禾等。
泰禾已经风雨飘摇,而对于其他房企来说,融资大幅受限,要做的就是拼命卖房子回款。
最先行动的是恒大,金九银十搞了个7折卖房。
身为华南五虎之一的富力,现在也copy了恒大的模式:员工75折买房。
吃瓜群众们眼睛当然是雪亮的:75折,免费更名,不限套数,这不就是变相促销吗?
员工代持,炒房客出资或者众筹买房,虽然要求全款,但打个75折也还是划算的呀。
富力现在也是被逼到墙角了,情况比恒大还要糟糕。
按三道红线来挨个对照一下。
截至2020年6月,富力短债748亿,现金360亿,现金短债比只有0.48;
剔除预收款,资产负债率78.16%,
净负债率是177%。
龙头房企,包括多元化发展最积极的万科,现在纷纷也开始强调聚焦主航道,集中优势资源于住宅开发。
富力似乎有所不同,选择不断加码商业地产,对此富力联席主席李思廉曾表示,商业地产能在房地产低谷期提供稳定的现金流。但实际上,从财报来看,富力九成收入依然来自住宅销售,但买入的商业地产项目却让富力陷入高负债的魔咒。
实际上,富力自从2017年举债199亿元吃下万达77家酒店开始,富力就有点“消化不良”。
年报显示,2016-2019年,富力净负债率分别为160%、170%,184%,199%,远超行业平均水平。资产负债率则为79.32%,78.23%,80.92%,81.33%。
2020年,富力情况也不太妙,虽然中报显示净负债率下降了22%个百分点至177%,但富力面临的困难是全方位的,归根结底就是:没钱了。
比如富力上半年拿地非常少,整体土储到年中还减少了100万平方米。今年上半年富力负债3517亿,一年到期的就达到了695亿,但账面仅有360亿现金。
为了还钱,整个上半年富力最重要的事就是发债,借新还旧。
富力销售也遇到了困难,销售额为609亿,819亿,1311亿,1381.9亿,其中2019年销售增速大幅收窄至5.41%。
这其中最为大家熟知的应该是富力海南项目了,海南陵水富力湾以及澄迈富力红树湾。富力湾拆了30多栋别墅,每栋1000多万的损失;被寄予厚望的红树湾项目也因为环保风暴而暂停销售。
为了降低负债,富力也想了很多法子,比如11月份,富力卖掉旗下空港物流园70%股权,进账44.1亿。
三道红线明确,如果踩中三道,不得增加有息负债;如果踩中两道,有息负债增速不超过5%;踩中一道,有息负债不得超过10%;没踩中任何一道,有息负债增速不得超过15%。
对富力而言,未来债券难发行,只能依靠销售回款,这才是最稳定的资金来源。不过在销售端,富力也表现不佳。1-11月份富力销售总额为1172.8亿元,近三个月,月均销售在140亿左右,今年的目标是1520亿,也就是说12月份要完成349亿,难度之大,可想而知。
在年尾,以员工75折买房的名义大搞促销,拼命冲销量,也是不得已而为之。现在距离合规还有相当的差距,75折可能只是第一波。
所有人都不希望,富力成为下一个泰禾。