魔幻的庚子之年终于落下帷幕，2020年，城市更新这条赛道，涌现了哪些玩家？

深耕番禺华南，星河湾3个月内连落三子；看好南沙未来，恒大与大岗两村喜结连理；有旧改大亨豪夺城区肥肉，也有过江龙抢滩郊野，更有老牌房企豪掷300亿元问鼎全市最贵村.......

2020年，广州旧改市场，上演了什么造富神话？

当前，城市化已经进入迅猛发展阶段，一线城市中心城区新增土地日益稀缺，旧改拿地成为企业获取土储的重要方式之一。

放眼全年旧改足迹，深入到各村，我们才有机会探索广州城市更新更为真实的语境。

外围区是主场，增城饮“啖头汤”

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当今的旧改局势今非昔比。中心区土地寸土寸金，高不可攀，昔日郊区的山野之地，成为一众房企掘金的宝地。

2020年增城签约的21个旧村，分布在新塘、石滩、荔城和朱村等热门置业板块，涉及旧改面积超1511万平方米，总投资额超1086亿元。云南俊发、深圳勤诚达、河南瀚宇等一批外来房企前来分一杯羹。

作为广州住宅开发的“摇篮”，番禺涉及旧改面积超763.22万平方米，总投资额超583.27亿元，仅占增城半壁江山。万博板块的塘步东村和南村村，双双花落星河湾。

人才政策利好加持，当红置业热区南沙和黄埔区，在2020年分别有8个和7个旧村成功牵手合作企业。

其中，南沙涉及旧改面积452.9万㎡，总投资261亿元，分布在大岗镇、黄阁镇和东涌镇，吸引富力、恒大、时代中国、保利等一批实力房企入驻。

中心区方面，作为旧改进程中“第一个吃螃蟹”的天河，前有猎德、潭村等旧改“珠玉”在前，2020年，天河旧改一枝独秀，仅有吉山村招标。

旧改前期推动历时十余年之久，“难啃的硬骨头”海珠赤沙村和石溪村，也于2020年终于敲定合作企业，富力、保利、佳兆业榜上有名，总投资265亿元。

荔湾滘口片区的五眼桥村，成功牵手世茂为合作企业，总投资超68亿元。

谁是年度旧改村之王？

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2020年，广州旧改市场诞生不少“旧村之王”。其中体量最大的旧村为2020年11月力迅地产拿下番禺大岭村，涉及的改造用地达258公顷。

最豪气的村，莫过于2020年10月保利“鲸吞”的花都三东村，投资金额300亿元，该村地处花都中轴线+北靠万达城，位置优越。

2020年上半年广州旧改之王

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旧改体量 TOP1

番禺石楼镇大岭村

用地面积：258.12万㎡

投资总额：21.6亿元

竞得人：力讯

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投资金额TOP1

花都区三东村

用地面积：199万㎡

投资总额：300亿元

竞得人：保利

城市更新不仅仅是村集体、政府和企业三方利益的较量，更是新城旧村、新旧产业之间的博弈。

在广州旧改“大事记”上，海珠赤沙村必须拥有名字。

位于琶洲会展南片区的赤沙村，旧改历程命运多舛。2009年富力就介入赤沙村改造，但迟迟没有进展。2016年政府出台“1+3”的政策，不允许企业提前介入城中村改造工作，富力改造事宜就暂时搁置。直到2018年，政府才放松这一政策，允许企业先行和城中村有合作意向。

改造事宜中断了两三年，赤沙按流程重新来选择意向企业 。彼时，保利、万科、越秀等房企相中这块“肥肉”，经过一番较量，最终敲定富力和保利联合开发。

另外，值得关注的还有天河的吉山村，省级执信中学的天河分校、天河区儿童公园以及规划中的地铁19号线珠吉站就在版图之中，位置优越。靠近奥体板块，今年天河拍出区域最高楼面价5.1万元/㎡的奥体宅地，就位于吉山村范围内。

“过江龙”升龙成为大“地主”

2020，旧改浪潮席卷下，规模房企加速抢滩广州旧改市场，表现可圈可点。

不同的是，起家于广州的保利，尤其青睐中心城区的旧改肥肉，如今年和富力联合拿下的赤沙村，已经介入的红卫村。

而时代中国旧改布局主要在外围区域，如增城荔城街的城丰村、番禺大石街东联村、南沙黄阁镇大塘村等。时代中国“兵粮”充足，去年还有从化、番禺、花都及增城区四个村在手。

前有天河“猎德模式”在握，旧改一事对于富力而言早已游刃有余。2020年富力集中在下半年，相继拿下番禺石壁村、南沙大同村，以及和保利联手操刀的赤沙村，和合景共同开发的天河吉山村。

旧改趋势：强调产业导入

产业是城市更新的灵魂，盘活土地价值，推进产业改革和升级，成为目前城市更新发展趋势。

2020年9月，广州政府在《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》提到：成熟更新加强产业导入，着重引入龙头企业，带动企业转型升级。

这无不考验着房企的综合能力。房企需要住宅开发、商业运营、产业配套，更要引进产业。具体到广州的旧改村，我们依旧能找出不少“典型”。

位于南沙大岗镇的马前、龙古、鸭利三区未来将实行全片改造，旧改面积81.2万㎡，投资近50亿元。

从区位上看，这三个村地处广州、佛山、中山三市交界，交通便捷，但并非传统的置业热区，存在感并不强，但却让恒大豪爽接连落子，这是为何？

原因便在于片区特殊的地理位置，三个旧村靠近大岗先进制造业基地，目前已进驻第一批高精尖先进制造产业企业，包括平安、中国邮政、广重重机等。

而佳兆业拿下的增城冯村村同样如出一辙。冯村村周边环境“原始”，发展程度不算高，但目前增城投资最大的产业基地——富士康厂区就在村周边。

目光回到中心城区。坐落在琶洲会展南片区的赤沙村，紧邻“琶洲试验区”，是海珠区城市东进轴上的重要节点。根基其旧改方案显示，赤沙以会展产业的延伸配套、海珠湿地的园城交汇为发展定位，打造互联网与实体产业结合的总部平台。

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小小总结

据乐居统计数据显示，今年广州土地市场总出让金额创历史新高，楼面价也站上“6字头”高位，天河和海珠更是频频出炉“王炸”宅地，楼面价突破区域天花板。

可以看到，随着中心区土地用地日益稀缺，地价日渐新高，未来房企通过旧改扩充土储，将成为未来的发展方向。

相信将来的广州城市更新之路，会枝繁叶茂，这里的存量市场之争也将更加精彩图片

文章来源:乐居买房