我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：新人首问：广叔您好，本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天 万荟时代复式 新世纪美好家园复式 财富公馆复式 松湖豪庭。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请广叔帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好。东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，己有一套东莞高埗自住，现想买一套用来投资，因为资金问题，考虑茶山鲁能公馆和高埗颐龙湾，买哪里好。谢谢您

回答：你好。首选茶山鲁能公馆，地段价值更大一些。

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，我在广州和光谷东分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的广叔： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼广叔回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：你好广叔，我15年9折商代在番禺亚运城买了一套高层90平两房，广铁学位不错，三号线东延段23年开通。本人是独生子女，母亲已到达随迁的年纪，还没随迁。目前广州未婚，只能买一套。现在亚运城推出新盘都是88小三房起，现在担心两房以后没有小三房好卖，另外从投资的角度卖掉可以房子兑现一些收益换成两套或者置换更好的，也可以通过置换房产，把纯商贷换成公积金+商贷。手上还有50W 子弹，可以做为置换或者二套的资金，也可以提前还清贷款。

想咨询一下有没有必要卖掉置换，什么操作方案好一些，如果置换有没有推荐区域或者楼盘 。1.母亲随迁，增加房票买入多一套。2.卖掉旧房产置换市区更好的区域或者亚运城置换更大的新楼盘3-4房。3.等地铁3号线开通，23年再兑现收益，现在在不限购区域入手一套。

回答：你好，房子赚钱效应不是看面积，番禺是我看好的板块，广州目前正在起飞阶段，不要随意出手，还有上涨空间。对于一线城市，能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。

最好的办法当然是把你的第一套房子抵押出去，当第二套房子的首付，同时拥有两套房子，可以开发父母老人票，做接力贷买入。不限购区不建议买 容易踩坑，广州重点关注的板块及楼盘可以查阅内部分享，今年时机很好 加速进场。

提问：你好广叔，请问250w预算，纯投资的话，广州金融城和佛山千灯湖，哪个地区增值空间更大？这两个地区、这个预算的话首选哪个盘？谢谢！

回答：你好，有得选肯定是金融城好，但是这个价位其实不适合金融城，买不到什么货，反而更适合千灯湖。 我觉得哈你有广州房票首先想到应该是广州买房，黄埔的潜力都比千灯湖好，老黄埔，科学城我划地铁的盘你可以看看，比如金碧世纪花园，万科东荟城，万科金色梦想这些，另外我更建议你把你的首付告诉我，还有月供能力，这样倒推我才能准确给你判断哪些盘更适合你

提问：你好广叔，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级，户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

提问：您好广叔，本人在珠江新城上班，在广州想入一套50-60万首付，总价200万左右的房子，是首套房，老师有推荐的吗。

回答：你好，总价200万，可以入均价2.5万左右的60-80平的两室一厅，这个价位的房子可以推荐还是有一些，比如增城、南沙、花都、从化。但结合你自身实际情况在珠江新城上班，唯一可以考虑的地方就是增城区了，最重要的是你需要选择增城区有地铁的区域，具体看你能接受的通勤时间。比较推荐的是新塘新世界花园和尚东阳光，均价在2万左右的毛坯房。这两处的地铁房可以将通勤时间控制在1个半小时左右，也比较符合你的预算。

提问：您好广叔，首次置业，后海上班。首期三成，首期预算150。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。宝安中心单价偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。望指点迷津。哪里更好

回答：你好，总预算500万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

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